ซื้อโรงงานหรือซื้อที่ดินสร้างเอง แบบไหนเหมาะกว่า?

เปรียบเทียบงบประมาณ ระยะเวลา ความยืดหยุ่น และความเสี่ยงของการซื้อโรงงานสำเร็จกับการซื้อที่ดินสร้างเอง พร้อมเกณฑ์ตัดสิน 5 ข้อ

การซื้อโรงงานที่สร้างเสร็จแล้วกับการซื้อที่ดินแล้วสร้างเอง เป็นการตัดสินใจที่แลกกันชัดเจน ทางแรกได้ความเร็วและความแน่นอน ทางที่สองได้ความตรงสเปกและอาจได้ต้นทุนต่อตารางเมตรที่ถูกกว่า แต่แลกมาด้วยเวลาและความเสี่ยงที่มากกว่ามาก

บทความนี้เปรียบเทียบสี่ด้าน คือ งบประมาณ ระยะเวลา ความยืดหยุ่น และความเสี่ยง พร้อมเกณฑ์ตัดสินที่ใช้ได้จริง

ด้านที่ 1 งบประมาณ นับให้ครบทั้งสองฝั่ง

ฝั่งซื้อโรงงานสำเร็จ งบประมาณค่อนข้างชัดตั้งแต่ต้น ประกอบด้วยราคาซื้อขาย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนซึ่งกรมที่ดินกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง และค่าปรับปรุงพื้นที่ให้เข้ากับกระบวนการผลิตของตัวเอง ซึ่งรายการสุดท้ายนี้เป็นตัวแปรที่ต้องประเมินให้ดี เพราะยิ่งอาคารสำเร็จไม่ตรงกับกระบวนการมากเท่าไร ค่าปรับปรุงยิ่งสูง

ฝั่งซื้อที่ดินสร้างเอง รายการที่ต้องนับมีมากกว่าและหลายรายการถูกลืมเป็นประจำ

• ราคาที่ดินและค่าธรรมเนียมโอน
• ค่าถมดินและปรับพื้นที่ ซึ่งขึ้นกับระดับที่ดินเดิมและอาจเป็นก้อนใหญ่กว่าที่คาด
• ค่าออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม โดยทั่วไปคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่างานก่อสร้าง
• ค่าก่อสร้างอาคาร ซึ่งควรตั้งงบจากบัญชีราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารที่มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยเผยแพร่และปรับปรุงเป็นระยะ แล้วปรับตามสเปกจริง
• ค่าระบบสาธารณูปโภค ทั้งการขอไฟฟ้าสามเฟส ระบบน้ำ ระบบบำบัด และถนนภายใน
• ค่าควบคุมงานก่อสร้าง
• ค่าดำเนินการขออนุญาตต่าง ๆ
• ดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งเป็นช่วงที่จ่ายดอกเบี้ยโดยยังไม่มีรายได้จากพื้นที่นั้น
• ค่าเช่าที่เดิมที่ยังต้องจ่ายต่อไปตลอดช่วงก่อสร้าง

สองรายการท้ายคือส่วนที่ทำให้การเปรียบเทียบเปลี่ยนผล เพราะเป็นต้นทุนที่เกิดขึ้นตลอดหนึ่งถึงสองปีของโครงการ และไม่ปรากฏในงบก่อสร้างที่ผู้รับเหมาเสนอมา

ด้านที่ 2 ระยะเวลา ตัวแปรที่ต่างกันมากที่สุด

ซื้อโรงงานสำเร็จ ตั้งแต่ตัดสินใจจนเข้าใช้งานได้ โดยทั่วไปใช้เวลาในระดับ 2 ถึง 4 เดือน ประกอบด้วยการประเมินราคา การอนุมัติสินเชื่อ การโอนกรรมสิทธิ์ และการปรับปรุงพื้นที่

ซื้อที่ดินสร้างเอง ต้องเผื่อเวลาเป็นขั้นตอน

• ออกแบบและเขียนแบบ ประมาณ 2 ถึง 4 เดือน
• ขออนุญาตก่อสร้าง ซึ่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 25 กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตหรือแจ้งคำสั่งไม่อนุญาตภายใน 45 วัน และขยายเวลาได้อีกไม่เกิน 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 45 วัน หากต้องแก้ไขแบบ ต้องออกใบอนุญาตภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแบบที่แก้ไข กรอบเวลาที่ควรเผื่อจึงอยู่ที่ประมาณ 2 ถึง 4 เดือน
• ก่อสร้าง โดยทั่วไปอยู่ในระดับ 8 ถึง 14 เดือนสำหรับอาคารโรงงานขนาดกลาง ขึ้นกับขนาดและความซับซ้อน
• ขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานหากเข้าข่าย ซึ่งตามคู่มือบริการของกรมโรงงานอุตสาหกรรมระบุระยะเวลาดำเนินการไว้ที่ 15 วันทำการ โดยในทางปฏิบัติขึ้นกับความครบถ้วนของเอกสาร
• ติดตั้งเครื่องจักรและทดลองเดินเครื่อง

รวมแล้วเส้นทางสร้างเองมักอยู่ในระดับ 1.5 ถึง 2.5 ปีนับจากวันตัดสินใจ ซึ่งต้องนำไปเทียบกับแผนธุรกิจว่ารอไหวหรือไม่ หากคำสั่งซื้อที่รออยู่ต้องส่งมอบภายในปีนี้ การสร้างเองจะไม่ใช่คำตอบ ไม่ว่าต้นทุนต่อตารางเมตรจะถูกกว่าเท่าไร

ด้านที่ 3 ความยืดหยุ่น

สร้างเองได้ตรงสเปก ซึ่งมีค่ามากสำหรับกระบวนการผลิตที่มีเงื่อนไขเฉพาะ เช่น ความสูงอาคารที่ต้องรองรับเครื่องจักรแนวตั้ง ตำแหน่งเสาที่ต้องไม่ขัดกับผังการไหลของงาน ฐานรากพิเศษสำหรับเครื่องที่มีการสั่นสะเทือน ห้องควบคุมอุณหภูมิ หรือการแบ่งโซนตามมาตรฐานที่ต้องรักษา เช่น ข้อกำหนดด้านสถานที่ผลิตอาหารตามประกาศกระทรวงสาธารณสุข (ฉบับที่ 420) พ.ศ. 2563 ที่กำหนดให้พื้นที่ผลิตต้องแยกจากที่พักอาศัยและกิจกรรมที่อาจก่อการปนเปื้อน

ซื้อสำเร็จต้องปรับกระบวนการให้เข้ากับอาคาร ซึ่งเป็นข้อจำกัดจริง แต่ในทางปฏิบัติมักไม่ใช่ปัญหาใหญ่สำหรับธุรกิจที่กระบวนการยังไม่ซับซ้อนมาก และข้อดีที่ชดเชยได้คือได้เห็นของจริงก่อนตัดสินใจ ทั้งความสูง กำลังไฟ ทางเข้าออก และสภาพแวดล้อมโดยรอบ ต่างจากการสร้างเองที่ตัดสินใจจากแบบ

ด้านที่ 4 ความเสี่ยง

ความเสี่ยงคือด้านที่ต่างกันมากที่สุดและมักถูกประเมินต่ำที่สุด

ความเสี่ยงของการสร้างเอง ได้แก่ งบบานปลายจากสภาพชั้นดินที่พบหลังเริ่มงาน ราคาวัสดุที่เปลี่ยนระหว่างโครงการ ผู้รับเหมาทิ้งงานหรือทำงานล่าช้า การแก้แบบระหว่างก่อสร้างซึ่งกระทบทั้งเวลาและงบ และความเสี่ยงจากการที่โครงการเสร็จช้ากว่ากำหนดในขณะที่ยังต้องจ่ายค่าเช่าที่เดิมและดอกเบี้ยไปพร้อมกัน

ความเสี่ยงของการซื้อสำเร็จ ได้แก่ สภาพอาคารที่มองไม่เห็น เช่น โครงสร้างที่ไม่ได้ออกแบบมารับน้ำหนักตามที่จะใช้ ระบบไฟฟ้าหรือระบบระบายน้ำที่เสื่อมสภาพ และประวัติการใช้งานของอาคาร ความเสี่ยงกลุ่มนี้ลดได้ด้วยการตรวจสอบก่อนซื้อ ทั้งการขอแบบก่อสร้างมาตรวจ การให้วิศวกรประเมินโครงสร้าง และการตรวจสอบเรื่องผังเมืองและใบอนุญาตให้ครบก่อนวางมัดจำ

จุดต่างสำคัญคือ ความเสี่ยงของการซื้อสำเร็จตรวจได้ก่อนจ่ายเงิน แต่ความเสี่ยงของการสร้างเองส่วนใหญ่ปรากฏหลังจ่ายเงินไปแล้ว

เกณฑ์ตัดสิน

• ความเร่งด่วน ถ้าต้องใช้พื้นที่ภายใน 6 เดือน ให้ซื้อสำเร็จ ไม่ต้องเทียบต่อ
• ความเฉพาะของกระบวนการ ถ้าเครื่องจักรมีเงื่อนไขด้านความสูง ฐานราก หรือการแบ่งโซนที่หาอาคารสำเร็จตรงสเปกไม่ได้ ให้สร้างเอง
• ขนาดโครงการ ยิ่งพื้นที่ใหญ่ ต้นทุนต่อตารางเมตรของการสร้างเองยิ่งได้เปรียบ แต่สำหรับพื้นที่ขนาดเล็กถึงกลาง ค่าออกแบบ ค่าควบคุมงาน และค่าดำเนินการที่คงที่จะทำให้ข้อได้เปรียบนั้นหายไปมาก
• ประสบการณ์บริหารโครงการ การสร้างเองต้องมีคนในทีมที่ดูแลโครงการก่อสร้างได้จริง ถ้าไม่มีและเจ้าของต้องลงไปคุมเอง ต้นทุนค่าเสียโอกาสจากเวลาของเจ้าของที่หายไปหนึ่งถึงสองปีเป็นเรื่องที่ต้องนับ
• สภาพคล่อง การสร้างเองมีช่วงที่จ่ายออกอย่างเดียวโดยยังไม่มีรายได้จากพื้นที่ใหม่ ธุรกิจที่เงินทุนหมุนเวียนตึงจึงเสี่ยงกว่ามาก

สำหรับธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมที่ไม่ต้องการรับความเสี่ยงและระยะเวลาของการก่อสร้างเอง โรงงานขนาดเล็กหรือ Mini Factory ที่สร้างเสร็จพร้อมใช้ อยู่บนที่ดินสีม่วงที่ผังเมืองรองรับ มีถนนกว้างรองรับรถบรรทุกและระบบไฟฟ้า 3 เฟส เช่น โครงการของ Biggerland ย่านลำลูกกา ปทุมธานี ที่อยู่ใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน เป็นทางเลือกที่ได้ความเร็วและความแน่นอนของงบประมาณ ในขณะที่ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

บทสรุป

การสร้างเองเหมาะกับโครงการขนาดใหญ่ที่มีเงื่อนไขกระบวนการเฉพาะ มีทีมบริหารโครงการ มีสภาพคล่องรองรับช่วงที่ยังไม่มีรายได้ และมีเวลารอ 1.5 ถึง 2.5 ปี ส่วนการซื้อสำเร็จเหมาะกับธุรกิจที่ต้องการความเร็ว ความแน่นอนของงบประมาณ และต้องการลดความเสี่ยงที่ควบคุมไม่ได้

คำถามที่ตัดสินได้เร็วที่สุดมีสองข้อ คือธุรกิจรอได้นานแค่ไหน และมีใครในทีมที่คุมงานก่อสร้างได้จริงหรือไม่ ถ้าคำตอบคือรอไม่ได้หรือไม่มีคน การซื้อสำเร็จมักเป็นคำตอบแม้ต้นทุนต่อตารางเมตรจะสูงกว่า

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ระยะเวลาและช่วงต้นทุนที่ระบุเป็นค่าที่พบทั่วไปในโครงการขนาดกลาง ไม่ใช่ตัวเลขมาตรฐาน ควรประเมินกับเงื่อนไขจริงร่วมกับสถาปนิก วิศวกร และที่ปรึกษาการเงินของกิจการ

FAQ คำถามที่พบบ่อย

Q1: สร้างเองต้นทุนต่อตารางเมตรถูกกว่าจริงไหม

เฉพาะค่าก่อสร้างมักถูกกว่า แต่เมื่อบวกค่าออกแบบ ค่าควบคุมงาน ค่าดำเนินการขออนุญาต ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง และค่าเช่าที่เดิมตลอดช่วงโครงการแล้ว ส่วนต่างมักแคบลงมาก และในโครงการขนาดเล็กอาจกลับด้าน วิธีเทียบที่ถูกต้องคือคิดต้นทุนรวมจนถึงวันที่เริ่มผลิตได้จริง ไม่ใช่ต้นทุนค่าก่อสร้างอย่างเดียว

Q2: ซื้อที่ดินไว้ก่อนแล้วค่อยสร้างทีหลังดีไหม

เป็นทางที่ใช้กันจริงเมื่อเจอที่ดินทำเลดีในราคาที่เหมาะสม แต่ต้องยอมรับว่าที่ดินเปล่าไม่สร้างรายได้และมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ จึงควรมีแผนและกรอบเวลาที่ชัดเจนว่าจะเริ่มสร้างเมื่อใด ไม่ใช่ซื้อไว้โดยไม่มีกำหนด

Q3: จะรู้ได้อย่างไรว่าอาคารสำเร็จที่ดูอยู่รองรับเครื่องจักรของเราได้

ขอแบบก่อสร้างมาตรวจว่าออกแบบน้ำหนักบรรทุกไว้เท่าไร แล้วเทียบกับน้ำหนักเครื่องจักรและชั้นวางที่จะติดตั้ง พร้อมตรวจความสูงจากพื้นถึงใต้คาน กำลังไฟฟ้าที่ขอไว้ และระยะหมุนตัวของรถขนย้าย หากไม่มีแบบ ควรให้วิศวกรโครงสร้างประเมินก่อนวางมัดจำ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่ำกว่าความเสียหายจากการซื้อผิดหลายเท่า